Procjena vrijednosti nekretnine ovise o vrsti nekretnine, njenoj strukturi i trajnosti, o situaciji, veličini, obliku, kvaliteti materijala koji se koriste u gradnji i današnjim cijenama materijala. Procjena također ovisi o visini zgrade, visini temelja, debljini zida, prirodi poda, krovu, vratima, prozorima itd.

Procjena vrijednosti zgrade određuje se na osnovu izračuna troškova izgradnje po današnjoj stopi i omogućava odgovarajuću amortizaciju.

Šest metoda vrednovanja:

• Metoda procjene vrijednosti najma
• Direktne usporedbe vrijednosti kapitala
• Procjena na osnovu dobiti
• Procjena na osnovu troškova
• Razvojna metoda vrednovanja
• Metoda amortizacije vrednovanja

Metoda procjene vrijednosti najma

Ovom metodom se neto prihod putem najamnine utvrđuje oduzimanjem svih odlaznih troškova od bruto najamnine. Pretpostavlja se odgovarajuća kamatna stopa koja prevladava na tržištu i izračunava se godišnja cijena. Ovaj neto prihod pomnožen s godišnjom cijenom daje kapitaliziranu vrijednost ili procjenu imovine. Ova metoda je primjenjiva samo kada je zakupnina poznata ili je vjerovatna najamnina određena upitima.

Direktno poređenje sa vrijednošću kapitala

Ova metoda može se usvojiti kada vrijednost zakupa nije dostupna sa predmetne imovine, ali postoje dokazi o prodajnoj cijeni nekretnina u cjelini. U takvim se slučajevima kapitalizirana vrijednost imovine utvrđuje izravnom usporedbom s kapitaliziranom vrijednošću slične imovine na lokalitetu.

Procjena na osnovu dobiti

Ovaj metod vrednovanja pogodan je za zgrade poput hotela, kina, pozorišta itd. za koje kapitalizirana vrijednost ovisi o dobiti. U takvim se slučajevima neto prihod obračunava nakon odbitka bruto dohotka; svi mogući radni troškovi, izdaci, kamate na uloženi kapital itd. Neto dobit množi se godišnjom kupnjom da bi se dobila kapitalizirana vrijednost. U takvim slučajevima procjena može ispasti visoka u usporedbi s troškovima izgradnje.

Procjena na osnovu troškova

U ovoj metodi, stvarni troškovi nastali prilikom izgradnje zgrade ili posjedovanja imovine uzimaju se kao osnova za određivanje vrijednosti imovine. U takvim slučajevima treba dopustiti potrebnu amortizaciju i uzeti u obzir tačke zastarjelosti.

Razvojni metod vrednovanja

Ova metoda vrednovanja koristi se za svojstva koja su u nerazvijenoj fazi ili djelimično razvijena, a dijelom nerazvijena. Ako je potrebno veliko zemljište podijeliti na parcele nakon osiguranja puteva, parkova itd., Treba usvojiti ovaj metod vrednovanja. U takvim slučajevima treba znati vjerovatnu prodajnu cijenu podijeljenih parcela, površinu potrebnu za puteve, parkove itd. I druge troškove za razvoj.

Ako je zgrada potrebna za obnovu dodatnim promjenama, preinakama ili poboljšanjima, može se koristiti razvojni metod vrednovanja.

Metoda amortizacije vrednovanja

Prema ovom načinu vrednovanja, zgradu treba podijeliti u četiri dijela:

• Zidovi
• Krovovi
• Podovi
• Vrata i prozori

A trošak svakog dijela treba detaljno izmjeriti prema današnjim cijenama.

Sadašnju vrijednost zemljišta i vode, opskrbu električnom i sanitarnom opremom itd. Treba dodati procjeni zgrade kako bi se došlo do ukupne procjene imovine.