Zakonska pozadina uređenja prava građenja u Federaciji BiH

Pravo građenja, kao ograničeno stvarno pravo, regulisano je odredbama ZoSP-a u Federaciji BIH.

Piše: Adnan Balvanović,

magistar prava i magistar menadžmenta – korporativno upravljanje

  1. Uvod

Pravo građenja jedno je od ograničenih stvarnih prava u Federaciji BiH, koje je kao takvo regulisano zakonom u ovom bh. entitetu. Pored prava građenja, ovdje imamo i druga stvarna prava, kao što su: pravo vlasništva, založno pravo, pravo stvarne i lične služnosti i pravo stvarnog tereta. U tekstu se razmatra zakonska pozadina uređenja prava građenja u Federaciji BiH, pa je shodno tome težište stavljeno na normativni metod razumijevanja same materije.

 

  1. Pozitivnopravno regulisanje prava građenja u Federaciji BiH

Kako je to u uvodnom dijelu navedeno, pravo građenja je jedno od stvarnih prava, koje je kao takvo regulisano Zakonom o stvarnim pravima Federacije BiH[1]. Zakonodavac ovog bh. entiteta, kada govori posebno o nekretninama u članu 14. stav (2) ZoSP-a, navodi  da nisu dijelovi zemljišta one zgrade i druge građevine, koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih od njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojem nosiocu daje ovlaštenje da na tom tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu (pravo građenja). S druge strane, u članu 189. stav (1) ZoSP-a, navodi se da se zemljišnim dugom može opteretiti nekretnina, suvlasnički dio u nekretnini uključujući i etažno vlasništvo, pravo građenja, kao i suvlasnički dio u pravu građenja i vlasništvo na posebnom dijelu zasnovano na pravu građenja.

Međutim, kada govorimo o zakonskom uređenju prava građenja, posmatrano kroz prizmu odredaba ZoSP-a u Federaciji BiH, zakonodavac je pravo građenja posebno uredio u Glavi V Zakona, naslova ”Pravo građenja” (čl. 298. do čl. 314.), što možemo prikazati na slijedeći način:

[1] ”Službene novine Federacije BiH”, br. 66/13 i 100/13, u daljem dijelu skraćeno: ZoSP

U daljem dijelu, na temelju pomenutih odredaba ZoSP-a, daje se prikaz pozitivnopravnog određenja pojma i sadržaja prava građenja, njegovo osnivanje, kao i načini prestanka.

 

2.1. Pojam i sadržaj prava građenja

Kada je u pitanju pojmovno određenje prava građenja, u stavu (1) člana 298. ZoSP-a, pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje daje ovlast svom nosiocu da na površini tog zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti. U stavu (2) pomenutog člana navodi se da je pravo građenja u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom, dok prema odredbi stava (3) istog zgrada koja je izgrađena, ili koja bude izgrađena, na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je toga prava, kao da je ono zemljište.

Sadržaj prava građenja, zakonodavac ovog bh. entiteta reguliše u odredbama člana 299. ZoSP-a, gdje se navodi da (1) ko je nosilac prava građenja taj je i vlasnik zgrade koja je pripadnost tog njegovog prava, a u pogledu zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlasti i dužnosti plodouživaoca. Svaka odredba suprotna tome je ništava. Dok se u odredbi stava (2) ovog člana navodi da je nosilac prava građenja dužan vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako nije dugačije određeno.

 

2.2. Osnivanje prava građenja u Federaciji BiH

Prema odredbama člana 305. ZoSP-a, pravo građenja osniva se na osnovu pravnog posla ili odluke suda. Pravni posao iz stava (1) ovog člana zaključuje se u obliku notarski obrađene isprave.

 

2.3. Način prestanka prava građenja

Način prestanka prava građenja, shodno članu 310. ZoSP-a, možemo prikazati na slijedeći način:

  1. Umjesto zaključka

Kako je to navedeno, pravo građenja, kao ograničeno stvarno pravo, regulisano je odredbama ZoSP-a u Federaciji BiH, čije su pojedine odredbe i prikazane u prethodnom dijelu. Prometnost prava građenja, zakonodavac ovog bh. entiteta uređuje kroz odredbe člana 303. Zakona, prema kojima je pravo građenja otuđivo i nasljedivo, kao i druge nekretnine, ako nije drugačije određeno. Dalje se navodi da se pravo građenja može opteretiti služnostima, stvarnim teretima i založnim pravom, zemljišnim dugom i na svaki drugi način koji je u skladu sa zakonom i koji nije suprotan pravnoj naravi toga prava. Veoma je bitna i odredba stava (3) člana 303. ZoSP-a, gdje zgrada i pravo građenja čine neraskidivo pravno jedinstvo, pa se zajedno prenose, nasljeđuju i opterećuju.

Također, pravo nadziđivanja je uređeno odredbama člana 314. ZoSP-a. Tako exempli gratia prema stavu (1) pomenutog člana, pravo nadziđivanja je pravo izgradnje jednog ili više posebnih dijelova nekretnine na postojećoj zgradi. Prema stavu (2) ovog člana, na pravo nadziđivanja odgovarajuće se primjenjuju pravila o pravu građenja, ako nije što drugo određeno zakonom i ako se ne protivi njegovoj prirodi. Pravo nadziđivanja se ne može otuđiti ni opteretiti bez saglasnosti vlasnika zgrade i nosioca drugih stvarnih prava na nekretnini (član 314. stav (3)), dok se u stavu (4) navodi da se nadziđivanjem u skladu sa pravom nadziđivanja i odobrenja nadležnih organa stiče pravo vlasništva na nadzidanom dijelu i pravo suvlasništva na cijeloj nekretnini, a pravo nadziđivanja prestaje. U stavu (5) pomenutog člana reguliše se založno pravo na pravu nadziđivanja, prema kojem založno pravo na pravu nadziđivanja prelazi na nadzidani dio nekretnine i na pravo suvlasništva na nekretnini.

Kao što smo mogli prethodno vidjeti kroz prikaz pojedinih odredaba ZoSP-a, pravo građenja je veoma specifično ograničeno stvarno pravo u Federaciji BiH. Ono na nečijem zemljištu daje ovlast svom nosiocu da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta je dužan to trpjeti. Pretpostavlja se da će u budućnosti pravo građenja dobivati više na svojoj popularnosti, osnovano ili na osnovu pravnog posla ili na osnovu odluke nadležnog suda.

[1] ”Službene novine Federacije BiH”, br. 66/13 i 100/13, u daljem dijelu skraćeno: ZoSP

 

m-Kvadrat

print